Immobilien in Kapitalgesellschaft einbringen

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ianus
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Immobilien in Kapitalgesellschaft einbringen

Beitrag von ianus » 07.07.2016, 11:19

Hallo,

angenommen A ist im Besitz von derzeit ca. 30 Immobilien, welche er alle in seinem Namen als Privatperson erworben hat. Der Großteil hiervon sind jedoch in einem sanierungsbedürftigen Zustand und eignen sich - so wie sie zur Zeit stehen und liegen - zum Verkauf an lediglich DIY-Schnäppchenjäger. Einige andere Immobilien befinden sich jedoch in einem soliden Zustand und sind an solvente Mieter vermietet.

A hatte sich vorher nie mit der Gründung einer Kapitalgesellschaft auseinander gesetzt. In der Zwischenzeit hat A jedoch realisiert, dass es für ihn um einiges günstiger käme, das Immobiliengeschäft über eine Kapitalgesellschaft abzuwickeln, da hier - grob über den Daumen - die Gewinne mit "lediglich" 30% versteuert werden. Demgegenüber beträgt die Grenzbelastung für A im Rahmen seiner Einkommensteuer - aufgrund seines Hauptberufs - 42%.

Da A derzeit nicht auf die Mieteinnahmen und etwaige Gewinne aus den Verkäufen angewiesen ist, würde er sich kein Entgelt aus der Geschäftsführertätigkeit auszahlen und auch die Gewinne thesaurieren wollen. Ungern möchte A aber 12.500 € aus seinem Privatvermögen als Stammkapital für eine GmbH zahlen, noch möchte A Wertgutachten erstellen und so eine Sachgründung vollziehen. Seiner Ansicht nach ist die UG (haftungsbeschränkt) für sein Vorhaben die beste Rechtsform. Das Stammkapital kann so bspw. 1.000 € betragen, für etwaige Liquiditätsengpässe würde er ein Gesellschafterdarlehen gewähren.

Die entscheidende Frage ist nun aber, wie er am kostengünstigsten die Immobilien in die UG bringen kann. Da man bei einem Verkauf der Immobilien an die UG eine versteckte Sachgründung unterstellen könnte, würde er diese gerne an die UG verschenken. Dies würde - sofern überhaupt möglich - zur Folge haben, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Notarkosten würden jedoch in diesem Szenario nichtsdestotrotz 30-fach anfallen. Ein weiterer Punkt ist, dass die Gemeinde bei Immobilienverkäufen ein Vorkaufsrecht hat. A fragt sich deshalb, ob es möglich sei, dass die Gemeinden von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und somit die Immobilien für null Euro "erwerben" können, da dies ja der Preis ist, den die UG "bezahlen" müsste.

Gibt es noch andere Möglichkeiten, die Immobilien günstig in eine Kapitalgesellschaft einzubringen?

riese
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Re: Immobilien in Kapitalgesellschaft einbringen

Beitrag von riese » 26.08.2016, 07:47

Hallo Ianus,

um die Wertgutachten wird er generell nicht herumkommen, da Immobilienpreise nicht willkürlich gewählt werden können (sonst könnte man Grunderwerbssteuer hinterziehen, indem man auf dem Papier eine wesentlich niedrigere Kaufsumme fixiert als man unter der Hand vereinbart).

Ein Verkauf wäre nicht nur eine verdeckte Sachgründung, sondern das Geld müsste ja auch tatsächlich auf dem Konto sein. Hier wäre nicht die UG, sondern die echte Sachgründung vorzuziehen, wo der Gesellschafter für seine eingebrachten Immobilien Kapitalanteile erhält.

Gruß
Rainer

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